대출관련 용어들 이 정도는 알아두자

우리나라 가구의 절반 이상이 금융기관 대출을 이용중일 정도로 대출은 우리 경제생활에 밀접하게 다가와 있다. 그러나 대출 선택시 가장 중요한 고려요소라 할 수 있는 대출금리에 대해서는 잘 알지 못하는 경우가 있으며 또한 대출관련 용어가 복잡하고 대부분 영문 약자로 되어 있어 정확하게 이해하지 못하고 대출 상담시 대출 상담사들의 말만 의존하는 경우가 있어 이번 시간에 한번 대출관련 용어들을 정리하고자 한다.

우선적으로 대출관련 정보를 얻을 수 있는 사이트들을 소개해 보면…

1.대출관련 용어를 확인할 수 있는  금융의원회 사이트

금융위원회>정보마당> 금융용어사전에서 찾아 볼 수 있다.( LTV,DTI 등)

 

http://www.fsc.go.kr/ (클릭)

 

 

2. 대출이자를 계산해 볼 수 있는 사이트

 

대출이자 계산기 바로가기 - http://best79.com/loan/

(출처: http://blog.best79.com/category/금융계산기)

 

 

3. 코픽스 자료 및 대출금리에 대한 설명을 확인할 수 있는 은행 연합회 사이트

은행 연합회>금융자료실>COFIX & 대출금리에 대한 이해

http://www.kfb.or.kr/info/cofix.html?S=GB

 

 

 

◈ 대출관련 용어 설명

 

 

LTV(Loan To Value ratio):주택담보대출비율

단어자체가 어렵기 때문에 영어를 풀면은 LOAN TO VALUE

이런식으로 기억하면 LOAN을 분자로 하고 TO 나누기 VALUE은 분모로 하여

대출금액(LOAN)/자산가치(VALUE) 이해하기가 좀 수월할 것 같다.

부동산가격이 2억원인 경우 LTV 70%의 의미는 대출가능금액이 1억4천만원이라는 뜻이다. 다시 말해 LTV 70% 의미는 부동산 가격의 70%를 의미한다.

2014년 8월1일부터 KB시세의 70%로 적용하고 있다.

 

DTI(Debt To Income):총부채상환비율

소득대비 부채가 얼마인가?

DEBT(상환원리금)/INCOM(연 소득)X100

년간 갚아야할 원금+이자(부채)를 년 소득으로 나눈 것

예상 원기금 상환액은 기존대출의 이자금액+신규대출 원리금으로 계산한다.

예를 들어, DTI가 40%라는 의미는 대출원리금 상환액과 기존의 부채이자 상환액을 합친 금액이 연간소득의 40%를 넘지 못하도록 대출한도를 규제하는 것이다. 연간소득은 대출자 본인으로 계산하되 담보대출이 없는 경우 부부합산 기준으로 계산할 수 있다.

 

신DTI(Debt To Income):총부채상환비율

 

올해 2018년 1월부터 적용된 규제로 신규 주택담보 대출금 원리금 상환액에 기존 주택담보 대출 원리금 상환액까지 합친금액을 연간 소득으로 나누어 다주택자들의 추가 주택담보대출 한도가 줄어 들었다.

 

 

LTV와 같이 붙여 다니는 것이 DTI(Debt To Income ratio)다. DTI는 대출자 입장에서 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중이다. 금융회사는 대출자의 소득이 충분한지, 다시말해 돈을 갚을 능력이 되는지 따져 DTI가 일정 수준을 넘지 않는 수준까지만 대출해준다. LTV는 (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)÷담보가치다. DTI는 (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)÷연 소득이다. LTV와 DTI는 행정규제로서, 투기지역과 투기과열지구 등에서 40%를 넘을 수 없다. 다주택자는 이 비율이 30%로 더 낮게 적용된다.

DSR(Dept Service Ratio):총제적 상환능력비율

모든 부채의 연간 원리금 상환액을 더한 뒤 연 소득과 비교해 대출 한도를 정하는 총제적 상환능력비율이다.

 

행정규제인 신DTI와 달리 DSR는 일단 금융회사들이 대출심사를 할 때 사용하는 관리지표로만 도입된다. DSR가 높은 대출은 위험하니, 고(高) DSR 대출 비중이 일정 수준을 넘지 않도록 각 금융회사가 관리하라는 의미다.

DTI와 계산식은 비슷하다. 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈다. 연 소득 계산은 신 DTI와 DSR가 같다. 다만 신 DTI가 주택담보대출만 보는 것과 달리, DSR는 모든 대출을 각각의 원리금 상환 방식과 만기에 맞춰 따진다..

 

대출 규제 방법	내용	차이점	도입시기
DTI	신규주택담보대출원리금 +기존주택담보대출 이자만 반영	DTI는 기존주택담보대출 이자만 반영하는 반면 신 DTI는 원리금 상환액금액까지 반영하는 것이 큰 차이이다.	2005년 도입
신DTI	신규주택담보대출원리금 +기존주택담보대출 원리금상환액금액반영		2018년 1월부터 도입
DSR	기존주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장,신용대출,자동차할부,등 금융권 모든대출의 원리금 상환액금액 반영	DSR은 금융권의 모든 대출의 원리금상환액을 반영하기 때문에  신 DTI 보다 더 강력한 규제인 것이 차이이다.	금융업권별 도입시기 은행:2018.3.26 상호금융:2018.7.23 저축은행:2018.10월중

LTI(Loan To Income Ratio):소득대비 대출비율

개인사업자의 대출 원리금 상환능력을 관리하는 지표

LTI는 개인사업자의 대출총액을 소득으로 나눈 비율이다.

향후 금융사들은 개인사업자에게 1억원이상을 신규대출을 진행할 때 LTI를 산출하여 참고해야하며,10억원이상  대출을 진행할 경우에는 LTI적정성에 대한 심사 의견을 남겨야 한다.

 

(자료출처: 금융위원회 보도자료)

 

대출 상환방식 (3가지)

 

1.     만기일시 상환방식:약정기간 중에는 이자만 지급하다가,약정이 종료되는 시점에 원금을 전부 갚는 방식

2.     원리금 균등 상환방식:원리금 균등 상환방식은 말 그래로,원리금(원금+이자)를 균등하게 갚아 나가는 방식

(원리금이 항상 같은 금액으로 매달 빠져 나간다.)

3.     원금 균등 상환방식: 말 그래로 원금을 균등하게 갚아 나가는 방식

  

대출 상환방식의 장점과 단점

대출 상환방식	장점	단점
1.만기일시 상환방식	매달 이자만 납부하므로 원금상환액의 부담이 적다	이자만 매달내니까 내야하는 이자가 가장크다. 금액이 큰 담보대출에 주로 사용
2.원리금 균등 상환방식	매달 일정한 돈이 납부되므로 상환계획을 세우는데 용이하다.	첫달에 가장 많은 이자가 납부되므로,중도상환이나 총 상환시 원금 균등상환에 비해 이자는 많이 내게 된다.
3. 원금 균등 상환방식	이자를 가장 적게 내는 방식	첫달에 가장 많은 원금을 납부하게  되므로 첫 납입 금액이 부담스럽다.