상가 임대차 보호법 2018년 개정사항 이 정도는 알아두자

◆ 상가 건물 임대차 보호법 2018년 개정사항 이 정도는 알아두자

임대차 관련해서 주택은 주택임대차 보호법를 적용 받고 사업장에 있어서는 상가 건물 임대차 보호법를 적용 받게 된다.

자영업을 하시는 분들은 물론 법률이 어렵지만 상가 임대차 보호법 주요한 개정 사항들만이라도 알아두어 손해 보는 일이 없도록

틈틈히 공부해 나갈 필요가 있을 것 같다

우선 2018년 10월16일부터 일부 개정된 “상가건물임대차보호법”관련 주요한 개정내용들을 알아보면 다음과 같다.

 

■지역별 환산 보증금 기준 금액  상향 조정

상가건물 임대차 보호법의 적용 범위를 정하는 환산보증금 액수를 지역별로 50%이상 대폭 인상했다.

환산보증금은 보증금에 월세 환산액을 더한 금액으로,법이 적용한 범위를 결정하는 기준이다.

*환산보증금 구하는 방법

환산보증금=보증금+(월세x100)

Ex) 보증금이 1억원이고 월세 임대료가 100만원이라면

보증금 1억+ (100만원x100)=1억)=2억원이 된다

지역별로 아래 그림과 같이 환산보증금이 다른데 환산보증금이 기준금액보다 초과하는 경우에는 상가 임대차 보호법이 모두 적용되는 건

아니고 법의 일부만 적용 받게 된다.

이유는 상가 임대차 보호법이 소상공인 같은 영세사업자를 보호한다는 취지이기 때문이다.

 

참고적으로 수도권은 크게 아래 그림과 같이 3개의 권역으로 구분하여 과밀억제권역,성장관리권역,자연보전권역으로 나누어 관리하고 있다.

■차임(임대료) 인상률 (기존 9%에서 개정 5%)로 인하 적용

 

제4조(차임 등 증액청구의 기준)  법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

■    계약갱신 요구권이 (기존5년에서 개정10년으로) 확대 (제10조)

임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 위해서는 5년이라는 기간이 짧기 때문에 기간을 2배로 연장함으로써 임차인의 영업권을 보장 할 수 있게 5년에서 10년으로 확대 되었다.

다만, 임차인이 차임(임대료)을 연체된 사실이 있는 경우는 임대인이 계약갱신을 거절 할 수 있다.

제10조(계약갱신 요구 등)  ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

 

■    권리금 회수기간을 계약만료 (기존 3개월에서 개정 6개월로) 확대 (제10조의4 제1항)

이 내용은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 회수하고자 할 때 최소 계약 만료되기 6개월부터 만기때까지 임대인은 임차인을 방해하거나 거부 할 수 없다는 내용이다.

임차인의 권리금 회수기회를 강화 되었다고 볼 수 있다.

제10조의3(권리금의 정의 등)  ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

■ 권리금 보호대상 확대 : 전통시장 포함 (제10조의5 제1항)

제10조의5(권리금 적용 제외)  제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

[본조신설 2015. 5. 13.]

■ 상가 건물 임대차 분쟁 조정위원회 신설 (제20조부터 제22조 신설)

임대인과 임차인간의 분쟁이 신속하게 해결하여 장사하는 분들이 보다 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 새로이 신설한 조항임.

      → 공포 6개월후인 2019년 4월17일부터 적용

개정된 주요내용들을 살펴 보았는데 개정안 시행은 법안이 공포된 2018년 10월16일부터 공포와 동시에 적용되며 다만, 상가 임대차 분쟁 조정위원회 신설부분은 개정후 공포된 6개월후인 2019년 4월17일부터 적용 예정이다.

보다 자세한 법규 내용은 아래 참고 바랍니다.

 

 ■    상가건물임대차보호법[시행2018. 10. 16.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 일부개정]

 ■   상가건물임대차보호법 시행령 [시행2018. 1. 26.] [대통령령 제28611호, 2018. 1. 26., 일부개정]

 

 출처:

 

 

 

 

                                                             

 

 

 

 

·          

 

·         상가건물 임대차보호법 시행령

대통령령 제28611호 공포일 2018.